6月13日，乐居深度报道组记者跟滨江集团董事长戚金兴畅谈了一个下午。
杭州是楼市降价漩涡的中心，戚金兴全部身家基本都在大杭州区域。杭州大环境如此，滨江怎么办？这个看上去不太友好的话题回避不掉，真没想到这是一次愉快的采访。
戚金兴骨子里对市场是非常谨慎的，几年前就开始了。过去三年来，在土地市场一直不怎么积极，2013年略显进取，也被他概括为“一进(世纪城底价拿地)一退(退出万科合作项目)两合作(引进小商品城、荣盛石化股权合作)”。他说，他对近期市场个人比较悲观，但是作为从业人员，区域市场的领导者，又没有悲观的权利，只有谨慎乐观。
因为有戒备心，几年来滨江一直在百亿规模上徘徊，还因这被证券分析师发报告鞭策。为了今年公司财务平衡，戚金兴发动夏季攻势，针对四个项目命名了“四大战役”，实质就是不计成本和盈亏，新盘低定价回笼现金流。
杭州现在不是开发商眼里的人家天堂了，滨江如此，去年下半年抢在高点的开发商情何以堪？戚金兴向乐居记者系统阐述了杭州土地市场是如何疯癫的，开发商自戕式地竞低价推盘是如何蔓延的，以及，他认为通过哪些打法可以闯出一线生还的机会。
对戚金兴的专访分两节刊出。第一节阐释杭州楼市悲剧的起源，第二节陈述滨江的底线思维、非常时期的非常规打法。通过此次专访，呈现给中国地产业者的是一幅完整的杭州政府与开发商、开发商彼此、开发商与购房者之间的博弈场景。
乐居：业内称作1.5线城市的杭州，怎么就成了这波楼市下跌的领头羊？
戚金兴：杭州楼市的问题被新闻放大了。一线城市以外，其他城市里杭州是领头羊，代表二线城市的市场走势。现在媒体说杭州主城区危险、库存超过6万套，海宁边上的下沙是主城区吗？早期主城区是环城路以内，钱江新城现在也可以算主城区，下沙是郊区的郊区了。
主城区待售房源6万多套，其中40%是酒店式公寓，包括商铺，写字楼，住宅有3万多套。重心是在外围，九堡、城东新城、丁桥、下沙，市中心的存量很少。房管局系统的数据也不够准确。有的楼盘已经清盘好几年了，网上还有大量房源，滨江转为持有经营的物业也挂在网上。
乐居：如果杭州楼市仅仅是舆论唱衰的问题，那就没什么值得担心了，事实真是如此？
戚金兴：没这么简单。近两三年来，浙江出现了大面积经济滑坡。产业比较简单，互相担保，经济趋势变坏后交叉感染，以温州最为典型。我一个朋友是滨江金色家园的业主，他们现在是一年不如一年，五年前做欧洲出口可以赚到100万美元，去年是10万，这五年下来在欧洲也赚不到钱了。内外部经济状况都不是很好，加上政府要干大事情，土地推得有一点过量，市场就出现了问题。
杭州最高峰是2009年，近期的高峰是2013年。我也很紧张，因为我所有项目都在浙江，杭州70%到80%。杭州如果崩溃，企业会也崩溃了，所以我很担心。去年年底，我让李渊(滨江集团副总)调研中国楼市与欧美、特别是与日本相比处于什么阶段。我们自己的团队评判接近日本崩溃前的状况了。不一样的地方是它们是完全的市场经济，简单地说，如果美国人喝白酒喝到一斤醉了，他就自己趴下睡，但在中国两个人扶着你，最起码还可以干三四两。
我这两天见过几个人在说，这几年搞房地产和澳门赌博有一点像。我劝戒我们浙江其他行业的企业家，对房地产不参与是大赢钱，少参与是中赢钱，少输一点也是小赢钱。房地产这几年，我看总体除了一线城市，其他哪一个城市特别好，没有，都是苦钱。
乐居：2013年杭州土地出让金仅屈居京沪，开发商集体错判杭州市场？
戚金兴：大杭州区域去年房产销售额1600亿，如果40%到50%用来拿地，对应的土地出让金不超过800亿。杭州去年土地出让金1300多亿，多推500多亿。这是什么概念？多推了五十块土地，如果少了这50个楼盘，杭州就没有这么大的压力了。
杭州的重灾区在余杭、萧山等外围，降价是从大城北开始的，临平新城、大城东板块也会出问题，再有就是萧山和滨江板块。
杭州还有一个问题，地下工程做好、正负零就可以预售，上海封顶才可以卖。政府部门又允许早期的“裸奔”。不少开发商刚付完第一期土地款就开始打桩，土地证都还没拿到。没有规划许可和施工许可就是违章建筑。滨江是杭州本地企业，办证周期是最快的，也要八个月才能卖房子。有开发企业土地招标后五个月就开始卖房子，这肯定是抢跑。
乐居：这样的结果就是供应一下子全出来了，市场不好逃命的时候就会发生踩踏。
戚金兴：去年所有的土地，今年二、三季度都可以销售，再加上不规范的开发企业，量一下子冲上来。购房者又买涨不买跌，项目之间的竞争不客气讲就是狗咬狗。周边项目的销售人员都在你门口，竞争对手的电子设备都装在你的案场，不停地告诉购房者：他的楼盘即将要开，价格比你低，品质还比你好。本来就不坚定，有四个人这么一说，人家还会买吗？市场不活跃，新闻又唱衰，开发企业之间再勾心斗角，压力之大可想而知。
现在推盘必须一气呵成，这是被同行逼的。原来一个十万方的楼盘，分三四期推盘，第一期卖到30%就成功了。现在如果第一期卖光，就已经失败了。边上的人同一时间推出来的比你价格低，你卖一万，他九千，你第二期没法推了。现在要么不推，要么全部推出，你不推出完后面有人破坏。
乐居：在你看来，杭州最大的问题就是供应过量。
戚金兴：现在杭州的问题就是人参多了萝卜价。去年杭州土地卖了1300亿，其中70%的地是外来开发企业拿的。很多开发企业满怀信心到杭州，现在可能都很悲伤，去年下半年进来的，1/3一定会亏，1/3保本，1/3微利。去年像福建帮在杭州土地市场很活跃，我看这些楼盘现在看来都是没赚的，有的还是巨亏。
杭州到现在这个地步，除了开发企业头脑发热，土地过量供应也是重要原因。与其他城市对比，杭州去年推地肯定是过量了。如果去年推800亿，少推的几百亿今年上半年也一样卖出去了。这样，市场压力就会小很多。
杭州的痛苦不是短时间就能缓释的。整个牌面目前已经明了，各发展商要根据自己手里的牌，找到出奇制胜的生机，尽管这并不容易。
乐居：你全部身家都在大杭州区域，已经有证券分析师看衰滨江了。
戚金兴：李嘉诚喊地段、地段、还是地段，我十分认同。我们这几年在杭州拿地，有一个死的控制：南不过湘湖，东不过九堡，北不过绕城，西不过五常。原来我控制得更紧，东不过城东新城，北不过石祥路。后来因为城市扩张，这些区域没有地了稍微铺得有一点开。万家名城之后，我就调整成东不过九堡，西不过湿地。在这个区域做，会好很多，因为不管怎么样，这个范围的供应量是很小的。
杭州目前供应的重头戏是余杭。存在供应有过度的问题，去年土地推得太多了，但杭州没有到温州的程度，也不可能到温州的地步，杭州经济没有出现大问题。全国第五、六次人口普查(分别是2000年、2010年)的10年间，杭州净人口流入18万/年。目前，杭州仍是人口净导入城市。hpv病毒是什么
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